Об этом пока говорят лишь вполголоса в правительственных кабинетах, в министерствах финансов и строительства: не возложить ли ответственность за рост цен на жилье на Банк Израиля?
Нелегко на такое решиться, ведь новое правительство поддерживает нормальные отношения со всеми структурами. Никому в правительстве не хочется вмешиваться в политику назначения учетной ставки. К тому же, если Банк обвинят в росте цен, обществу может показаться, что правительство, будучи не способным обеспечить должное предложение, решило переложить вину на другого.
Однако министры с ужасом смотрят на растущий объем ипотечных кредитов: в 2021 году он вырос на 116 млрд шекелей, нетто (то есть за вычетом погашения прежних, в объеме 63 млрд шекелей). Для сравнения, в 2019-м и 2020-м годах новые «машканты» составили только 78-68 млрд, а все предыдущие годы их объем не превышал 60 млрд шекелей. Получается, что рост в 2021 оказался почти двухкратным.
Сегодня израильтянам каждый месяц выдают около 10 миллиардов шекелей в виде ипотечных кредитов. И, глядя на этот денежный водопад, правительство задается вопросом – как же ему, в таком случае, сдержать рост цен на жилье?
Общий объем ипотечных кредитов в Израиле превысил 450 млрд шекелей, увеличившись вдвое с 2011 года.
По оценкам специалистов, совокупная нехватка жилья достигает 180.000 единиц.
Ежегодное отставание предложения от спроса составляла около 10.000 квартир
Ожидается, что к 2040 году в Израиле будет более 12 миллионов жителей
После мирового финансового кризиса 2008 года нулевые учетные ставки породили инфляцию недвижимости, а дешевые деньги стимулировали скачок цен на жилье. Сейчас растет понимание, что низкая ставка может быть одной из главных причин продолжающегося жилищного кризиса – хотя бы потому, что многие другие факторы уже устранены, но цены продолжают нестись вверх.
Новое правительство утяжелило налог на инвесторов до 8%, но это не повлияло на рост цен. Предложение участков под застройку достигло рекордных показателей за последние четверть века: Земельное управление (РАМИ) выставило на продажу в 2021 году земли под возведение 63.000 единиц жилья – тогда как годом ранее всего на 26.000 единиц. Ожидается, что в 2022 году эта цифра будет еще выше. Даже с учетом того, что от продажи земли до строительства квартиры проходит несколько лет, казалось бы, столь обильное предоставление участков должно успокоить рыночную истерию? Нет, этого вновь не произошло.
Теперь правительство спрашивает себя, какие еще остались у него рычаги, чтобы попытаться остудить цены. Одна из рассматриваемых мер – увеличение налога на прирост капитала, который будет взыскиваться при продаже квартир инвесторами: с сегодняшних 25% до 30%, или даже до 35%. Увеличение налога подстегнет инвесторов продать квартиры еще до того, как новая планка вступит в законную силу. Важно подчеркнуть, что предполагается эту меру распространить только на инвесторов, чтобы снизить спрос с их стороны – тогда как покупатели первой квартиры освобождены от выплаты данного налога, и им это не навредит.
Однако вновь нет уверенности, что и этой меры окажется достаточно для приостановки взлета цен в условиях девятого вала ипотечных кредитов.
Надо отметить, что, несмотря на дешевую ипотеку, уровень владения жильем в Израиле за последние два десятилетия снизился на 4%. Причем наиболее сильное снижение пришлось на период с 2007 года. То есть нулевая учетная ставка не сделала квартиры более доступными – напротив, она уменьшила их доступность и более служит интересам богатых, нежели слабых слоев населения. По данным израильского Бюро статистики, примерно в то же время (точнее, с 2003 года) израильтян, владеющих двумя или более квартирами, стало на 7% больше.
Итак, из-за низкой учетной ставки цены росли быстрее, чем могли бы; квартиры стали менее доступны, чем прежде; окрепли только богачи, инвестирующие в недвижимость. В связи с этим Банку Израиля стоит признать, что в жилищном кризисе есть и его доля вины.
Правительство не хочет вмешиваться в монетарную политику Банка. В конце концов, повышение учетной ставки – тоже палка о двух концах: оно сделает ипотечные кредиты менее доступными для слабых, им станет тогда еще труднее купить жилье – в отличие от состоятельных израильтян, имеющих личный капитал. Но опыт последнего десятилетия позволяет предположить, что охлаждение цен может оказаться более сильным, чем только пропорциональное получению «машкант».
Еще один способ попробовать “обойти” проблему – ввести ограничения по ипотеке только для инвесторов. Подобные меры ввел в 2009-2010 гг бывший управляющий Банка Израиля Стенли Фишер, и они были сочтены относительно успешными.
Можно ожидать, что правительство Израиля вскоре откажется брать всю ответственность за жилишный кризис только на себя – и укажет пальцем на Банк Израиля. В любом случае, дискуссия об этом уже началась: экономист, профессор Лео Лейдерман на этой неделе призвал управляющего Банка Израиля профессора Амира Ярона повысить учетную ставку. По его мнению, нынешняя уже не соответствует уровню развития экономики Израиля и продолжает усиливать инфляцию.
Мейрав Арлозоров, Шели Аппельберг, TheMarker.
На фото: строительная площадка в Рош ха-Айн. Фото: Эяль Туэг
